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Contrats & logements
L’état des lieux
Dés lors que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à titre de résidence principale), un état des lieux doit être constaté par écrit lors de la remise et de ma restitution des clés.
La loi ALUR prévoit que l’état des lieux est établi selon des modalités définies par décret (à paraître).
Ce document est important car c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. Le montant de ces réparations peut être retenu sur le dépôt de garantie. La qualité de l’état des lieux est donc primordiale pour éviter tout litige.
Mise en œuvre
L'état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du locataire, l'autre au contrat du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu'il comporte.
L'état des lieux doit être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (agent immobilier) et par le locataire.
État des lieux entrant
Le locataire peut :
- Emettre des réserves sur l'état des lieux (s'il y a défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité). Il est rare, pour ne pas dire impossible, qu’aucune anomalie n’apparaisse lors de la remise des clefs, même pour un logement neuf. Toute imperfection ou dégradation, même anodine, doit être mentionnée sur le document descriptif (une tache sur la moquette, une vitre fêlée, une serrure qui fonctionne mal, une fuite à un robinet…).
- Demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement (si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation),
- Demander de compléter l'état des lieux pendant le premier mois de la saison de chauffe.
Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude individuelle ou collective avec un comptage individuel, l’état des lieux doit relever les index pour chaque énergie.
Absence d'état des lieux
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (travaux d'entretien courant et menues réparations). Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
- le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
- le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n'ait donné suite. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage.
Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent les réparations d'entretien et celles dues à la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Recours en cas de litige
Les litiges relatifs à l'état des lieux peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
A consulter :