Votre logement étudiant chez un particulier

Bail-type

La loi ALUR instaure des contrats-types pour la location vide, la location meublée et la colocation (décrets à paraître). Le contrat de location devra être établi par écrit et respecter le contrat-type. L’entrée en vigueur de cette exigence est fonction du décret à paraître.

Vous pouvez trouver l'ensemble des recommandations sur la rédaction d'un bail type sur le site du Service-Public.fr, les liens sont présents en bas de cette page.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 :

Le contrat de bail doit mentionner :

• le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire,
• (en cas de changement de propriétaire, le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son adresse, et le cas échéant ceux de son mandataire),
• le nom ou la dénomination du locataire,
• la date à laquelle le contrat de bail commence à s'appliquer et sa durée,
• la destination du logement  (dans votre cas, habitation) et la surface habitable,
• la description précise du logement (adresse, équipements privatifs, surface habitable) et ses annexes (cave, garage, jardin, parking...), ainsi que les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (moyens de réception des services de télévision dans l’immeuble, d’accès à Internet, etc.),
• l'énumération des parties communes,
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision éventuelle,
• le montant et la date du dernier versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 moins avant la signature du bail.
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail,
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Nouvelles mentions obligatoires dont l’application n’est pas immédiate

La loi ALUR instaure d’autres nouvelles mentions obligatoires, mais dont l’application n’est pas encore immédiate :

• à compter de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement légal des loyers : dans les zones tendues, le bail devra mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, tel qu’arrêtés par le préfet dans le département (loi du 6.7.89 : art. 3, 7°) ; le cas échéant, il devra mentionner le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant (loi du 6.7.89 : art. 17, II, B, al. 2).
• à compter de l’entrée en vigueur de la GUL : le bailleur doit expliciter sur le bail son renoncement éventuel au bénéfice de la GUL (loi du 6.7.89 : art. 3).

Certaines clauses sont interdites dans le contrat de bail (loi du 6.7.89 : art. 4). Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment le cas de toute clause qui :

• impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire
• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrable
• impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble
• prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
• interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
• fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
• prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
• prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

Certains documents doivent être annexés au contrat de bail au moment de la signature du contrat :

• un état des lieux d’entrée,
• si l'immeuble est situé dans une copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes du logement loué pour chaque catégorie de charges,
• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire,
• le dossier de diagnostic technique.